Рискове в пазара на недвижими имоти

Преди броени дни познати, занимаващи се с недвижими имоти, ме убеждаваха, че цените ще продължат да хвърчат, дори нещо повече - имало дефицит на жилища. И тъй като от много време има дефицит и на рационални основания, към които да се привърже имотният бум, си казах, че явно психологията, стремежът за догонване, ефектите от еврочленството, емигрантите са също фактори, които, като се замислиш... Накратко, никой не е по-голям от пазара, дори когато последният се развива алогично и не се поддава на изчисления. Само дни по-късно скептицизмът се завърна, на пръв поглед като далечно ехо от ипотечната криза в САЩЛесно е да се каже, че българският имотен пазар не е свързан с американския, нито даже със западноевропейския или руския. Чужденците, които купуват имоти в България, наистина не са толкова много, че да доминират посоката на пазара. Но миналия четвъртък, когато Европейската централна банка заедно с други централни банки реши да интервенира, ни накара да се замислим за отражението върху политиката на нашите банки. Не толкова мащабите на спасителната операция, колкото подозрението, че никой не е наясно с мащабите на проблема (следователно може да има нещо, което е известно само на големите банкери), предизвика опасения. Те ще се поразсеят след изобилието от валута и решителни мерки. Но остава вероятността да се разсеят и големите европейски централи, които досега охотно осигуряваха кредитен ресурс на България. Моментът, в който това се случва, може да се окаже повратен.Досега пазарът се движеше от логиката на самосбъдващите се пророчества - растеше, защото повечето хора вярваха, че ще расте. Едва ли някой живее с илюзията, че сегашните цени съответстват на платежоспособността и доходите от наеми. Ето едно изчисление, което сигурно ще предизвика много коментари: по официални данни средният лихвен процент на жилищните заеми е 8.4% за заеми в левове. Средната заплата за София според "Витоша Рисърч" и "Индъстри Уоч" е 800 лв. (409 евро), средният наем (на база статистиката на imoti.net и данни за средни квадратури от НСИ) е 277 евро. Този наем е равен на вноската по ипотечен кредит за 50 години (ако допуснем, че има такъв срок) на сумата от... 39 000 евро. И това е при положение, че по жилището няма други разходи, не се ремонтира и не му се плащат данъците. Очевидно е, че единствената разумна причина да се купуват апартаменти точно сега е очакването за ръст на цените. Но дали когато всички разчитат само на повсеместно покачване, то може да продължава безкрайно?Нека да погледнем числата от друг ъгъл. Информацията за обема на имотния пазар у нас, както може да се очаква, е противоречива. Националното сдружение за недвижими имоти (НСНИ) например твърди, че през миналата година са сключени сделки за 10 млрд. евро, като 25% от тях са с чужденци. От статистиката на Агенцията за вписванията и данните на НСИ следва, че обемът на пазара през 2006 г. е бил 8.63 млрд. евро. Все пак в завишените числа на НСНИ има резон - голяма част от сделките се изповядват на данъчни оценки и вероятно не всички покупки от чужденци се обхващат от статистиката на чуждестранните инвестиции. Пак по официални данни, този път на БНБ, излиза, че чуждестранните инвестиции в недвижими имоти заемат 16% от пазара. Но можем да приемем, че процентът е доста по-висок, тъй като има покупки през фирми заради земята, както и инвестиции на фондове. Покупките с жилищен кредит все още нямат решаващ дял - те са от 9 до 14% от стойността на пазара на база 100% финансиране на сделките. Ако се проследи броят ипотеки за покупка на апартамент, те са само 8% от броя на сделките през миналата година. Но вероятно техният дял ще се удвои тази година. Можем да добавим още няколко процента като сделки, финансирани с емигрантски пари. Това е най-трудно уловимата категория, тъй като миналогодишните оценки на НСНИ бяха за 30%, което изглежда преувеличено на фона на данните за парите, които влизат в страната (според официалните данни за трансферите от гурбетчиите по тази позиция за разлика от предишните две като че ли има стабилност). Няма почти никаква информация за покупките на офиси и площи, осъществени за сметка на корпоративни кредити. Въпреки трикратния им ръст участието на спецфондовете (АДСИЦ) с малко надхвърля 2.5% от пазара. И така, ако преглътнем неизбежното закръгление, излиза, че между 1/3 и 40% от сделките се финансират със собствени средства или за сметка на продажба на друг имот. Този извод може да е изненадващ за хората, които за първи път се сблъскват с числата. Но истината е, че по-динамичните купувачи, т.е. и тези, които купуват с кредит, все още нямат доминираща позиция. Те обаче определят посоката. Докато последната категория е тази, върху която изцяло се крепеше пазарът през 90-те години и беше най-устойчива. И макар да изглежда, че нямаха основния принос за ръста на пазара, точно тези хора създаваха неговата стабилност. Поне досега. Само за една година обаче техният дял намаля с десетина процента и сега пазарът зависи в много по-голяма степен от поведението на банките и интереса на фондове и чуждестранни инвеститори. Това го прави по-чувствителен към фактори като лихвени проценти и макроикономическа стабилност.И дори традиционните купувачи все повече изглеждат мотивирани от досегашния ръст на цените и панически правят всичко възможно, за да си осигурят второ жилище или поне да заменят стария апартамент в провинцията за по-перспективен в столицата. Последното се дължи предимно на вътрешната миграция - процес, който ще започне да заглъхва. Това е поведение на границата на риска и то може да бъде оправдано само от страха, че при този ръст на цените жилищата ще станат недостъпни, и от надеждата, че доходите неизбежно ще започнат да догонват европейските. Обичайните думи, които ще чуете напоследък, са: "Всички говореха, че като влезем в ЕС, пазарът ще се успокои, пък то какво стана". Това е стратегията на последния влак, едновременно инерционна и насочена към неизбежното бъдеще. Едва ли някой се съмнява, че след 10, 20 или 30 години тя ще се окаже вярна, въпросът е какво ще стане след две години.Какво може да прекъсне спиралата на цените? На първо място, започналото повишение на лихвите по света и у нас, на второ място - ограничаването на чуждестранния ресурс, който се излива в българската банкова система и в пазара на недвижими имоти. Решителният момент е очакваното септемврийско покачване на лихвите в Еврозоната, което ще съвпадне с влизането в сила на новите регулации на БНБ, които ще имат същия ефект върху тукашните проценти.Това може да задълбочи проблема с необслужваните кредити, което едва ли ще увеличи предлагането на пазара за сметка на ипотекирани апартаменти - подобни прогнози се появяват често, но изглеждат преувеличени. Ефектът ще е друг - затягане на изискванията за кредитоспособност, които банките прилагат. Наблюденията сочат, че трудностите в обслужване на заемите, отпуснати "на ръба", започват след втората година. Дотогава помагат гратисните периоди, първоначално намалените лихви, да не забравяме, че има и оферти с нулеви лихви, които отлагат реалния тест на платежоспобността, и вероятно ентусиазмът на щастливите собственици на апартамент или кола.Но не само защото ще вдигне лихвите, решението на БНБ да регулира паричното предлагане чрез минималните резерви може да не даде очаквания резултат. Тази мярка (впрочем неочакван тест дали централната банка е запазила способността си да води парична политика, ако, не дай Боже, това й се наложи отново преди присъединяването към Еврозоната) засега заплашва да нанесе удар върху депозитната база на банките. Нивото на спестяванията си е стара макроикономическа слабост и сега тя може да се превърне в проблем за банките. Работата е там, че решението на БНБ недвусмислено ги принуждава да заемат ресурс от чужбина. Но съществува риск след скорошните сътресения чуждестранните банки да преразгледат политиката си и да спрат бурния растеж на източните си поделения.Ако това се случи, то ще бъде двоен удар върху икономиката на страната Само един факт без коментар - през първото полугодие на тази година трите сектора, привлекли най-много чуждестранни инвестиции, са: недвижимите имоти, финансите, строителството (почти 1.5 млрд. евро, или 52% от дефицита на текущата сметка на платежния баланс). Отделно са парите, които банките привличат като депозити и заеми, макар че интерпретирането на тези данни изисква много уговорки. Но така успокоителното обяснение, че инвестициите и вносът на инвестиционни стоки неизбежно водят до увеличаването на експортния потенциал, започва да се пропуква. Финансовото посредничество и строителството могат да заместят експортните отрасли (тоест да работят за чужди клиенти и да генерират валутни постъпления) само през инвестиционните канали. Ако пътят е този, то ще се окаже, че PR-ът и макроикономическата реклама са точно толкова важни за поддържането на оптимизма, колкото добрата инфраструктура и законодателството - за привличането на инвестиции в производството.Но оптимизмът често е непредвидима сила и е напълно възможно пазарът отново да опровергае логиката на простите сметки, които показват, че потенциалът за ръст е изчерпан. Ако нещата се развият по този начин и бумът продължи, това няма е повод за дълготрайна радост. Защото ще е за сметка на нещо друго.