Рискове в пазара на недвижими имоти

Преди броени дни познати, занимаващи се с недвижими имоти, ме убеждаваха, че цените ще продължат да хвърчат, дори нещо повече - имало дефицит на жилища. И тъй като от много време има дефицит и на рационални основания, към които да се привърже имотният бум, си казах, че явно психологията, стремежът за догонване, ефектите от еврочленството, емигрантите са също фактори, които, като се замислиш... Накратко, никой не е по-голям от пазара, дори когато последният се развива алогично и не се поддава на изчисления. Само дни по-късно скептицизмът се завърна, на пръв поглед като далечно ехо от ипотечната криза в САЩЛесно е да се каже, че българският имотен пазар не е свързан с американския, нито даже със западноевропейския или руския. Чужденците, които купуват имоти в България, наистина не са толкова много, че да доминират посоката на пазара. Но миналия четвъртък, когато Европейската централна банка заедно с други централни банки реши да интервенира, ни накара да се замислим за отражението върху политиката на нашите банки. Не толкова мащабите на спасителната операция, колкото подозрението, че никой не е наясно с мащабите на проблема (следователно може да има нещо, което е известно само на големите банкери), предизвика опасения. Те ще се поразсеят след изобилието от валута и решителни мерки. Но остава вероятността да се разсеят и големите европейски централи, които досега охотно осигуряваха кредитен ресурс на България. Моментът, в който това се случва, може да се окаже повратен.Досега пазарът се движеше от логиката на самосбъдващите се пророчества - растеше, защото повечето хора вярваха, че ще расте. Едва ли някой живее с илюзията, че сегашните цени съответстват на платежоспособността и доходите от наеми. Ето едно изчисление, което сигурно ще предизвика много коментари: по официални данни средният лихвен процент на жилищните заеми е 8.4% за заеми в левове. Средната заплата за София според "Витоша Рисърч" и "Индъстри Уоч" е 800 лв. (409 евро), средният наем (на база статистиката на imoti.net и данни за средни квадратури от НСИ) е 277 евро. Този наем е равен на вноската по ипотечен кредит за 50 години (ако допуснем, че има такъв срок) на сумата от... 39 000 евро. И това е при положение, че по жилището няма други разходи, не се ремонтира и не му се плащат данъците. Очевидно е, че единствената разумна причина да се купуват апартаменти точно сега е очакването за ръст на цените. Но дали когато всички разчитат само на повсеместно покачване, то може да продължава безкрайно?Нека да погледнем числата от друг ъгъл. Информацията за обема на имотния пазар у нас, както може да се очаква, е противоречива. Националното сдружение за недвижими имоти (НСНИ) например твърди, че през миналата година са сключени сделки за 10 млрд. евро, като 25% от тях са с чужденци. От статистиката на Агенцията за вписванията и данните на НСИ следва, че обемът на пазара през 2006 г. е бил 8.63 млрд. евро. Все пак в завишените числа на НСНИ има резон - голяма част от сделките се изповядват на данъчни оценки и вероятно не всички покупки от чужденци се обхващат от статистиката на чуждестранните инвестиции. Пак по официални данни, този път на БНБ, излиза, че чуждестранните инвестиции в недвижими имоти заемат 16% от пазара. Но можем да приемем, че процентът е доста по-висок, тъй като има покупки през фирми заради земята, както и инвестиции на фондове. Покупките с жилищен кредит все още нямат решаващ дял - те са от 9 до 14% от стойността на пазара на база 100% финансиране на сделките. Ако се проследи броят ипотеки за покупка на апартамент, те са само 8% от броя на сделките през миналата година. Но вероятно техният дял ще се удвои тази година. Можем да добавим още няколко процента като сделки, финансирани с емигрантски пари. Това е най-трудно уловимата категория, тъй като миналогодишните оценки на НСНИ бяха за 30%, което изглежда преувеличено на фона на данните за парите, които влизат в страната (според официалните данни за трансферите от гурбетчиите по тази позиция за разлика от предишните две като че ли има стабилност). Няма почти никаква информация за покупките на офиси и площи, осъществени за сметка на корпоративни кредити. Въпреки трикратния им ръст участието на спецфондовете (АДСИЦ) с малко надхвърля 2.5% от пазара. И така, ако преглътнем неизбежното закръгление, излиза, че между 1/3 и 40% от сделките се финансират със собствени средства или за сметка на продажба на друг имот. Този извод може да е изненадващ за хората, които за първи път се сблъскват с числата. Но истината е, че по-динамичните купувачи, т.е. и тези, които купуват с кредит, все още нямат доминираща позиция. Те обаче определят посоката. Докато последната категория е тази, върху която изцяло се крепеше пазарът през 90-те години и беше най-устойчива. И макар да изглежда, че нямаха основния принос за ръста на пазара, точно тези хора създаваха неговата стабилност. Поне досега. Само за една година обаче техният дял намаля с десетина процента и сега пазарът зависи в много по-голяма степен от поведението на банките и интереса на фондове и чуждестранни инвеститори. Това го прави по-чувствителен към фактори като лихвени проценти и макроикономическа стабилност.И дори традиционните купувачи все повече изглеждат мотивирани от досегашния ръст на цените и панически правят всичко възможно, за да си осигурят второ жилище или поне да заменят стария апартамент в провинцията за по-перспективен в столицата. Последното се дължи предимно на вътрешната миграция - процес, който ще започне да заглъхва. Това е поведение на границата на риска и то може да бъде оправдано само от страха, че при този ръст на цените жилищата ще станат недостъпни, и от надеждата, че доходите неизбежно ще започнат да догонват европейските. Обичайните думи, които ще чуете напоследък, са: "Всички говореха, че като влезем в ЕС, пазарът ще се успокои, пък то какво стана". Това е стратегията на последния влак, едновременно инерционна и насочена към неизбежното бъдеще. Едва ли някой се съмнява, че след 10, 20 или 30 години тя ще се окаже вярна, въпросът е какво ще стане след две години.Какво може да прекъсне спиралата на цените? На първо място, започналото повишение на лихвите по света и у нас, на второ място - ограничаването на чуждестранния ресурс, който се излива в българската банкова система и в пазара на недвижими имоти. Решителният момент е очакваното септемврийско покачване на лихвите в Еврозоната, което ще съвпадне с влизането в сила на новите регулации на БНБ, които ще имат същия ефект върху тукашните проценти.Това може да задълбочи проблема с необслужваните кредити, което едва ли ще увеличи предлагането на пазара за сметка на ипотекирани апартаменти - подобни прогнози се появяват често, но изглеждат преувеличени. Ефектът ще е друг - затягане на изискванията за кредитоспособност, които банките прилагат. Наблюденията сочат, че трудностите в обслужване на заемите, отпуснати "на ръба", започват след втората година. Дотогава помагат гратисните периоди, първоначално намалените лихви, да не забравяме, че има и оферти с нулеви лихви, които отлагат реалния тест на платежоспобността, и вероятно ентусиазмът на щастливите собственици на апартамент или кола.Но не само защото ще вдигне лихвите, решението на БНБ да регулира паричното предлагане чрез минималните резерви може да не даде очаквания резултат. Тази мярка (впрочем неочакван тест дали централната банка е запазила способността си да води парична политика, ако, не дай Боже, това й се наложи отново преди присъединяването към Еврозоната) засега заплашва да нанесе удар върху депозитната база на банките. Нивото на спестяванията си е стара макроикономическа слабост и сега тя може да се превърне в проблем за банките. Работата е там, че решението на БНБ недвусмислено ги принуждава да заемат ресурс от чужбина. Но съществува риск след скорошните сътресения чуждестранните банки да преразгледат политиката си и да спрат бурния растеж на източните си поделения.Ако това се случи, то ще бъде двоен удар върху икономиката на страната Само един факт без коментар - през първото полугодие на тази година трите сектора, привлекли най-много чуждестранни инвестиции, са: недвижимите имоти, финансите, строителството (почти 1.5 млрд. евро, или 52% от дефицита на текущата сметка на платежния баланс). Отделно са парите, които банките привличат като депозити и заеми, макар че интерпретирането на тези данни изисква много уговорки. Но така успокоителното обяснение, че инвестициите и вносът на инвестиционни стоки неизбежно водят до увеличаването на експортния потенциал, започва да се пропуква. Финансовото посредничество и строителството могат да заместят експортните отрасли (тоест да работят за чужди клиенти и да генерират валутни постъпления) само през инвестиционните канали. Ако пътят е този, то ще се окаже, че PR-ът и макроикономическата реклама са точно толкова важни за поддържането на оптимизма, колкото добрата инфраструктура и законодателството - за привличането на инвестиции в производството.Но оптимизмът често е непредвидима сила и е напълно възможно пазарът отново да опровергае логиката на простите сметки, които показват, че потенциалът за ръст е изчерпан. Ако нещата се развият по този начин и бумът продължи, това няма е повод за дълготрайна радост. Защото ще е за сметка на нещо друго.

Цената на труда за първото тримесечие на 2007 г.

Столичани получават 15% по-високи заплати

Най-евтино се живее в Плевен, а най-скъпо - в София и Варна

В София заплатите са средно с 15% по-високи в сравнение с повечето големи градове, сред които Пловдив и Стара Загора. Това сочи проучване на анализаторската група "Индъстри Уоч" за цената на труда за първото тримесечие на 2007 г. След столицата най-високи заплати за средни позиции дават във Варна, Хасково и Бургас.

Наред с различията в заплащането съществени разлики има и в разходите за живот между градовете в страната. Традиционно в София животът е най-скъп, а веднага след това се нарежда Варна. Животът в Плевен продължава да е най-евтин. В момента там 1 лв. купува около 26% повече услуги в сравнение със столицата. Преди няколко месеца обаче цената на живот в Плевен беше 22% по-ниска от столицата. Преди година пък според компанията най-евтино се живееше във Видин, Добрич, Сливен и Ямбол.
И през това тримесечие се запазва тенденцията "средните позиции" да са най-скъпо платени в София, отчитат в изследването. Типичният служител от средно ниво лесно сменя фирмите и дори индустрията, отбелязват от "Индъстри Уоч". Той е между 25 и 45 г., владее базово английски, бързо се адаптира в нова среда и с лекота усвоява нови функции. За средни позиции се смятат работещите като касиери, дистрибутори, продавачи. Служителите от това ниво нямат специализирани знания и затова лесно могат да сменят сферата на дейност.
В последно време в София се формира и стабилна средна класа, която харчи не само в "Макдоналдс", "Метро" и "Била", а в магазини като "Гучи", коментира пък радио Дойче веле. Според оценките 30% от младите хора в България разполагат със собствено жилище и кола и могат да си позволят един път в годината да отидат на почивка.


54 790 нарушения засекоха инспекторите по труда за първото тримесечие на годината, отчете шефът на ГИТ Тотю Младенов. Направени са общо 9295 проверки. 41% от нередностите са в сферата на безопасните условия на труд. Най-често липсват инструктажи и не се спазват нормите за обезопасеността на оборудването. 28% са трудово-правните нарушения. Там най-много са нередностите по заплащане на труда, както и при спазването на работното време, почивките и отпуските. Инспекторите са констатирали 31 нарушения при наемането на непълнолетни.

Справедлив съд

Хаосът в определянето на компенсациите за жертви и наследници на пострадали води до абсурдни разлики в сумите

Изглежда абсурдно за едно и също престъпление съдилищата да присъждат различни суми на жертвите. Несправедливо е в страна като малка България съдиите да имат толкова различен аршин при оценяването на човешкия живот.

Логично ли е един съд да отсъди 300 000 лв. обезщетение за блъснат от кола, а друг да определи 40 000 лв. за убит на пътя, и то само защото наследниците са четирима?
А как и защо в САЩ, Великобритания, Германия дори за изгаряне от кафе или развалена храна се присъждат милионни обезщетения, а тук дори за смърт или не се плаща нищо, или пък цената е примерно 5000 лв.? И накрая дори и тя да не може да бъде събрана.
Хаосът в нормативната база, съдебната практика, оценките, определянето, отсъждането и плащането на обезщетения в страната е огромен. И това е така и по наказателни дела, и по граждански, търговски, при отчуждителни процедури, при уволнения и т.н., и т.н. Стотици и дори хиляди нормативни актове съдържат думата обезщетения, още толкова говорят за морални и материални, за имуществени и неимуществени щети и вреди.
Този лабиринт е сякаш нарочно направен, за да не могат да се оправят пострадалите от престъпления, онези, които са ощетени от работодател или държава, наследниците на жертвите, хората, които са си изпатили от продукт на някоя мощна и платежоспособна фирма, или пък онези, на които им събарят къщата, за да построят някоя магистрала.
Естествено, най-сложни и спорни са обезщетенията, които се присъждат по наказателните дела. Защото става дума за средни и тежки телесни повреди, инвалидност, смърт, за много човешка мъка.
Тук драмата започва още с няколко текста в Наказателно-процесуалния кодекс, според който граждански ищец (какъвто може да е пострадалият от престъплението или неговите наследници) може да встъпи едва в съдебната фаза на процеса. В същото време същият НПК предвижда, че прокурорът може да се споразумява със съответния престъпник при определени обстоятелства - признаване на вината например, и да внася споразумението за одобрение без съгласието на пострадалите. И това за съжаление вече нерядко се получава. А по закон споразумение трябва да се сключва само когато щетите, нанесени на пострадалия, са възстановени от извършителя. Но на практика нищо подобно не се получава.
И тогава трябва

да се изчака минаването през всички инстанции

на наказателното дело, за да може пострадалите да заведат гражданско дело и искове за обезщетение. Защото съществува забрана да има гражданско дело, докато за същото деяние тече наказателно. Абсурдът не свършва дотук.
Съвсем естествено и много по-лесно върви гражданският иск в един наказателен процес - има задължително прокурор, който трябва да защитава интересите и на пострадалия, не се плаща такса, използват се доказателствата по делото и др. Но законът предвижда възможност, ако е много сложен казусът, ако се прецени, че ще има затруднение за наказателната фаза, съдът да не допуска гражданските искове в наказателния процес.
Но дори и когато всичко е наред, когато пострадалият или неговите наследници бъдат конституирани като граждански ищци, то парадоксите не свършват. По закон размерите на обезщетенията се определят "по справедливост" от съда. Всичко е оставено на субективната преценка на съдиите, които пък трябва да кажат колко основателна е претенцията на гражданските ищци. На пръв поглед изглежда логично - щом същият съдия или същите съдии ще изпратят съответния престъпник в затвора, ще го осъдят на лишаване от свобода, трябва да могат и да определят и размера на обезщетенията.
Освен това някой може да има прекалени претенции. Въпреки че кой може да каже колко голяма е претенцията на наследниците на избито от пиян шофьор цяло семейство например? Или на изверг, убил дете?

Но понятието "справедливост" за всеки съдия е разтегливо

и се изразява в различни суми. Един съд отсъжда, че за тежка телесна повреда съответният пострадал ще трябва да получи 10 000 лв., а друг за същото определя 300 000 лв. Някой ще опонира, че може да има различни обстоятелства, че за една травма се налага едно лечение, а за втора - друго. Нищо подобно. Тежката телесна повреда си е тежка и във всичките й разновидности се намира събрана на едно място в Наказателния кодекс, защото законодателят ги смята за равностойни.
За телесна повреда нерядко се присъжда много повече, отколкото за смърт. Човешкият живот се оценява на 10, 20, пряко сили 50 или 100 000 лв. И тук идваме до други странности. Често съдилищата казват, че било по-добре да се присъждат по-малки суми, за да бъдат събираеми. Никаква логика няма в това. Ако примерно се присъдят 10 000 лв. обезщетение, защото могат да се платят, няма никакъв проблем да се отсъдят и 100 000 лв., пък дори и после да се събере само една десета от тях. Ще е ясно обаче, че първо се уважават човешкото здраве и живот, че наистина престъпникът ще работи цял живот, за

да се издължава към жертвите или техните наследници

Иначе не става дума за наказателно, а за благотворително право. Защото и без това едва се преглъщат ниските наказания, необявената амнистия чрез замяна на наказателна отговорност с административна глоба, за да се приема и ниската финансова санкция.
Полицаят от Велинград, който уби възрастния гъбар, бе осъден на глоба 1500 лв. Сега наследниците на убития водят гражданско дело с искове за общо 200 000 солидарно срещу извършителя и МВР. С интерес ще наблюдаваме поведението на съда.
Смята се, че най-лесно обезщетения се присъждат и лесно се плащат в наказателните дела при пътно-транспортни произшествия. Счита се, че застраховките могат бързо след присъда да обезщетят съответния пострадал. За съжаление обаче нищо подобно не се получава на практика. Нещо повече. Все повече са случаите, в които застрахователите правят всичко възможно да не платят, да протакат, да обясняват, че те не са били страна по наказателното дело и присъдата изобщо не ги ангажира. Законът им дава право да оспорват размера на присъденото обезщетение. А е редно, когато когато има застраховка и причинителят бъде осъден по наказателно дело, застрахователят да плати съответно обезщетение, а после да си търсят парите от извършителя. Но не. Съдът отсъжда 10 000 лв., а застрахователят казва мога да платя 3000 лв. И в общи линии нищо не може да са направи срещу това.
Същата ситуация се разиграва

и ако обезщетение се търси в граждански процес

Ако не бъде привлечен застрахователят като страна по делото, той прави същото. Просто законът му го позволява. Затова винаги в такива случаи трябва искът да се насочва не само срещу причинителя, но и срещу застрахователя.
Начинът, по който се търси обезщетение по гражданско-правен път, е Законът за задълженията и договорите (чл. 45 и следващи) и Гражданския процесуален кодекс. Според първия всеки е длъжен да поправи вредите, които виновно е причинил другиму. Тук принципът е, че във всички случаи на непозволено увреждане вината се предполага до доказване на противното. Ищецът трябва да внесе 4 на сто държавна такса върху иска си. Затова и тук и претендираните суми са далеч по-умерени. Друг е въпросът доколко е редно да я има първоначално таксата.
Факт е, че в България и по граждански, и по наказателни дела

често се присъждат смешни суми

Включително и срещу големи фирми нарушителки, които могат и би трябвало да бъдат принуждавани да плащат тежки глоби и обезщетения, докато се научат да уважават обществото и хората.
Същото е и положението, когато се съди държавата. Обикновено по някаква негласна уговорка се присъждат смешни суми. В същото време за неуважената част от иска този, който се жалва, трябва да плати горепосочената 4-процентова такса. И има случаи, в които осъждат държавата, съдът признава, че съответно лице е увредено, претърпяло е имуществени и неимуществени вреди, но се присъждат примерно 5 хиляди лева при 505 000 лв. иск. И така този, който е осъдил държавата, трябва да плати 4% върху неуважената част - 500 000, т.е. 20 000 лв.
Нещо подобно се получи по делото на Иван Славков срещу държавата за незаконен арест. По него присъденото обезщетение бе 15 000 лв., а дължимите от него разноски - 19 400 лв.
След като държавата е осъдена, е повече от естествено тя да поеме всички разходи по делото. Освен това този закон забранява юридически лица да могат да търсят обезщетения от държавата. Дори Върховният касационен съд наскоро потвърди с тълкувателно решение това правило. Без логично обяснение.
Не дава надежда за повече справедливост и законът за подпомагане и финансова компенсация на пострадали от престъпления, който скоро ще влезе в сила. Оказва се, че компенсации ще получават само жертвите и наследниците, които са претърпели само имуществени вреди от тероризъм, умишлено убийство, умишлено причинена тежка повреда, трафик на хора и от престъпления, извършени от организирани престъпни групи. И толкова. Отгоре на всичко размерът на тази компенсация ще е от 250 до най-много 5000 лв., а получаването й е дълго и сложно.
Очевидно е, че режимът на обезщетенията се нуждае от спешен ремонт. Няма спор, че на дискусия и на ограничения трябва да бъде подложено абсолютното право на съда да преценява по "справедливост" размерите на компенсациите. Трябва да бъде променен и режимът за застрахователите. А пострадалите трябва да имат всички права в наказателния процес от самото му начало.
Затова и законодателят трябва да запретне ръкави и да вкара ред в тази област. Ако трябва да напише и отделен закон за обезщетенията, в които ясно да бъдат разписани правилата. Своя принос трябва да даде и Върховният касационен съд с поредица тълкувателни решения по темата.

Ремонти

Да си наемеш ремонтна бригада си е цяло приключение. От старта на процеса до финалните дейности на човек се налага да гледа хаос, мръсотия и шум. Но пък надзирателските функции спрямо работещите са задължителни.

Ако човек има европейско мислене и отива в отпуска, оставяйки строителите да се справят с жилището, както са решили, сериозният проблем възниква впоследствие - картината, която заварват, често няма нищо общо с мечтаното обновяване, а по-скоро прилича на бомбардировка. Има и още по-песимистични сценарии - половината домашен инвентар е повреден, а бригадата почти се е нанесла в жилището. Тоест правило №1 трябва да бъде - ремонтната бригада изисква сериозно надзираване. Ако самият вие не можете да се наемете с това, е желателно да го направи някой друг, на когото наистина може да разчитате.
Понякога сравнително безболезнено изглежда ситуацията отговорността да се прехвърли на фирмата, която е строила обекта. Това обаче е изпълнимо само при ново строителство. Дори при него обаче не всички предприемачи са склонни да се ангажират с т.нар. довършителни работи въпреки уговорката, че за целта ще им бъде платено допълнително. Добра алтернатива е да наемете специализирана фирма за ремонта или поне майстори, които са изпитани най-малкото в приятелския ви кръг. В първия случай обаче не разчитайте на устни договорки, а сключете договор със срокове и цени черно на бяло. Във втория явно ще трябва да се доверите на бригадата и опита на приятелите си.
Освен чисто организаторските драми рано или късно ще стигнете и до тези с ценообразуването. Възможностите за изнудване и извиване на ръце в това отношение никак не са малко. Започва се с някои липсващи неща около материалите, допълнително извършени работи и се стига до стойността на труда. Хубаво е да се знае обаче, че част от фирмите, ангажирани с довършителни или строително-ремонтни дейности, имат утвърден ценоразпис за труд. И обикновено тарифите на отделните майстори не варират много от някои общоприети числа.
Тарифите обикновено зависят от площта. Колкото по-малка е тя, толкова по-скъп е трудът за квадратен метър. За пространства до 200 кв. м за полагане на фаянс, теракота или гранитогрес се искат по 18 лв./кв. м без ДДС. Когато пространството е над 200 кв. м, трудът е 17 лв., а за обекти над 500 кв. м пада на 16 лв. без ДДС. Полагането на мазилка в жилище или офис до 200 кв. м може да струва от 6.50 лв. до 35 лв./кв. м в зависимост от вида й. Най-евтини са варо-циментовите, минералните, полимерните, силиконовите и силикатните мазилки. Естествено, много по-скъпо струват мазилки от типа стуко венециано, кракле и стоун ефект. Двойна понякога е разликата в тарифите за редене на масивен паркет. Сухото редене струва 6 лв./кв. м, докато реденето с лепене - 12 лв. Малко по-ниски са цените за полагането на ламинат. За плоскостите по системата "клик и лок" трудът струва 3.50 лв./кв. м. Тези, които се лепят, излизат по 5.50 лв. за квадрат.
От самото начало е добре да сте наясно, че за луксозни и дизайнерски изпълнения тарифите са по споразумение. Иначе по груби сметки цените на довършителните работи със стандартни или около средния клас материали и включена цена на труда излизат от 50 до 100 евро за кв. м.

ТАБЛИЦА: Тарифи за труд на някои ремонтни дейности
(цените са за площ до 200 кв. м без ДДС)

Материал	цена в лева
Плочки с размер 45 х 45 см и нагоре	22 за кв. м
Облицовка на WC-канал с плочки (до 30 х 40 см)	70 за бр.
Камък, изкуствен камък	35 за кв. м
Екзотичен трислоен паркет, сухо редене	10 за кв. м
Окачен таван	25 за кв. м
Растер таван (стандартен)	18 за кв. м
Шпакловка	4 за кв. м, 1 ръка
Шпакловка за паркет	5 за кв. м
Шпакловка гипсова	8 за кв. м
Боядисване, 3 ръце латекс	3.50 за кв. м
Боядисване, два и повече цветове	4.50 за кв. м

Имотни сделки

На първо място трябва да сте наясно с бюджета и схемата на покупката. А на второ - да проверявате внимателно документите за собственост.

Човек дори и добре да живее, понякога решава да не го прави заедно с родителите си и тръгва да купува жилище. Ако те са достатъчно състоятелни, отрочето се сдобива с нов дом лесно и безболезнено. По-песимистичният сценарий е да тегли заем от банка.

Както в първия, така и във втория случай обаче има някои основни стъпки, с които е препоръчително човек да е наясно, пристъпвайки към покупка на нов дом. Какво е желателно да се направи и да се предвиди, преди да започне процесът на търсенето? Защото има грешки и уловки, които се повтарят при всяка сделка.

Парите, с които разполагам

Още преди да стартирате проучвателния процес за покупката на жилище, трябва да сте наясно с какъв бюджет разполагате. Прецизните сметки са особено важни, когато сделката ще става с кредит от банка. В този случай е най-далновидно още преди да започнете да се оглеждате за имот, да преминете предварително одобрение в банката. То се прави както въз основа на доходите, които получавате, така и на база на евентуален друг имот, който може да ви послужи като допълнителен залог пред финансовата институция. Преминавайки през процедурата на предварително одобрение, ще сте наясно колко точно средства ще ви отпуснат.
Предварителното пресяване е особено полезно, когато бъдещият купувач се стреми да получи максимален кредит от банката. Кредитните институции отпускат в най-добрия случай до 90% от средствата по заема, и то при условие, че посоченият от тях независим оценител на имота го е остойностил максимално високо.

Именно оценката е първото нещо, с което трябва да се внимава,

защото тя може да се окаже повод за допълнителни непредвидени разходи от страна на купувача.
При предварителното одобрение понякога може да се преборите за приличен заем въз основа на доходите, които получавате, или на друга собственост, която залагате като обезпечение. При фактическото остойностяване на имота, който ще купувате със средства на банката, обаче оценителят може да не ви даде исканата от вас сума. Това обикновено се случва, ако той прецени, че стойността на имота е по-ниска и пазарната цена е надута. Оценката, естествено, зависи и от други показатели, като степен на завършеност на жилището, вложени строителни материали и др. Ако изпаднете обаче в ситуацията апартаментът, който ще купувате със заем, да се окаже по-евтин според оценителя, трябва да имате предвид, че разликата до пазарната цена ще бъде за ваша сметка. Някои от банките, които държат на клиентите си, осигуряват в такива случаи т.нар. мостово кредитиране, с което се покрива евентуалният недостиг на средства, често пъти дори до 100% от стойността на имота. Мостовото кредитиране обикновено е вид потребителски заем, който банката осигурява на клиента си.
Сметнато само дотук, освен за услугата на оценителя, която обикновено варира около 100-120 лв., трябва да се предвидят по-дребни суми за такси за разглеждане на документите от банката и т.н.
Другият основен момент, с който трябва да сте наясно, е, че финансирането зависи преди всичко от вида на строителството. Най-ниски заеми се дават за панелните апартаменти, а най-високи - за тухлените жилища. Не са без значение качеството на обекта, местоположението му, дали става въпрос за ново или за старо строителство. Каквато и да е стойността на искания от вас заем, задължително трябва да сте наясно, че част от парите отиват директно към банката като такса за управление на кредита. Тя постъпва към финансовата институция още при усвояването на заема и обикновено е определен процент от стойността на тегления кредит. Извън това трябва да се предвидят също средства за застраховки (виж карето), за таксите по ипотеката, нотариалната такса, за вписването и за покриване на местния данък в размер на 2% от пазарната стойност, или данъчната оценка на имота. Другата сума, която задължително трябва да се предвиди, е комисионото възнаграждение към посредническата агенция, която ви обслужва. Повечето от

големите дружества работят с комисиона от 3%

от пазарната стойност на имота. Обикновено тя покрива стандартни услуги като проучване на пазара, подбор на имоти, огледи, удостоверения за тежести, данъчна оценка на имота, скица и т.н. Тя така или иначе трябва да се предвиди като разход, независимо дали апартаментът се купува със заем или с пари в брой. Единствената възможност да се избегне е купувачът да не ползва услугите на агенция за недвижими имоти.
Иначе размерът на комисионата може да достигне и 5 на сто от покупната цена на имота, когато към стандартните услуги се добавят и юридически консултации. В част от агенциите комисионата дори е 7% от стойността на сделката. Подобен тип обслужване обикновено се предлага на чужденци, като покрива и услугите по регистрирането на фирма и легализирането на статута на купувача като собственик на дадения имот.
В случай, че ще купувате имот с посредничеството на агенция, е добре да се ориентирате в морето от консултанти и да откриете този, който действително ще ви свърши работа. Сделката би могла да се осъществи и без агенция, ако се купува директно от инвеститора на обекта. И в двата случая обаче е препоръчително, преди да подпишете предварителния договор за покупко-продажбата, да го види юрист, на когото имате доверие.
Ако все пак ще търсите имот с помощта на агенция за недвижими имоти, най-добре е да внимавате тя да не обслужва и другата страна - продавача. По принцип тези ситуации не са особено желателни, тъй като рано или късно се стига до конфликт на интереси и преимуществено да се толерира страната, която осигурява по-високи комисиони на посредническата агенция.
Особено важен фактор при избора на агенция е доколко тя познава района, в който купувате. Ако, да речем, сте се насочили към покупка на апартамент във Велико Търново, няма никакъв смисъл да се насочвате към посредник, който е запознат със София, но няма и бегла представа от старопрестолния град.

Не е срамно да се пита

Никой не е достатъчно запознат с една или друга материя, освен ако не се е специализирал в нея. При условие, че сте се ориентирали към посредничеството на агенция за недвижими имоти, се предполага, че човекът, който ще ви обслужва, е по-наясно с материята от вас. Той е длъжен не само да ви запознае подробно с услугите, които предлага, и с целия процес по закупуването на имота, но с нормативни изисквания и някои уловки, които дилетантите не познават.
Ако брокерът, който ви обслужва, е достатъчно "на ти" с материята, би следвало да може да отговори и на най-заплетените ви въпроси простичко и ясно. Тъй като през последните години посредниците на имотния пазар лавинообразно се увеличиха, част от агенциите започнаха да "пазят" клиентите си, като ги задължават от самото начало да регламентират отношенията си с тях. Някои от посредниците подписват т. нар. "договор за поръчка". Често пъти те са с "изключителни права" и предвиждат съответната посредническа компания да се ангажира да намери на купувача имот с точно определени характеристики. Купувачът пък съответно е длъжен да сключи сделката за имота чрез посредничеството на посочения консултант и да заплати договореното. Понякога агенциите държат още преди да почнат огледите, задължително да се подпише такъв документ.

Огледите преобръщат схващанията

Понякога пресяването на офертите за потенциалното бъдещо жилище изглежда като един нескончаем процес, особено за купувача. Важното е той да не мисли импулсивно, а рационално. Затова експертите препоръчват като начало да си набележите някои основни неща, които са от особена важност за вас. Списъкът на съществените неща е различен за всеки и зависи преди всичко с каква идея се купува имотът - да се живее в него или с инвестиционни намерения.
Когато собствеността се придобива с идеята да се обитава, купувачът може да определи като приоритетни показатели като квартал, близост до парк, хубава гледка, добра инфраструктура и комуникации до работното място. Може да се заинтересува от нивото на шума на улицата, вида на сградата и на входа, ако става въпрос за етажна собственост, и т.н. В случай, че имотът се купува с инвестиционни намерения, от най-голямо значение е местоположението и по каква схема точно бъдещият купувач ще избива инвестициите. Не е без значение още, ако жилището е старо, дали ще се нуждае от сериозен ремонт, или ще бъдат достатъчни и козметични поправки.

Етажът е от значение, особено ако имотът се купува със заем

от банка. По принцип се смята, че апартаментите, разположени на първите и на последните етажи, са най-рискови, а стойността им е най-ниска. Обикновено кооперациите или блоковете с асансьор са с доста шумен първи етаж. Жилищата на последния пък са едни от най-рисковите при евентуални повреди по покрива. Най-малкото защото обитателите на последния етаж първи понасят щетите, а понякога заради неразбории със съседите за ремонта на общите части трябва сами да покрият разходите по поправките на покрива.
Факторите от неизбежна важност са местоположението и инфраструктурата. Първото формира не само моментната, но и бъдещата ликвидност на имота. Второто пък просто е задължително условие, защото не е маловажно дали собствеността е обезпечена с ТЕЦ, ток, ВиК, окабеляване и т. н. Другият съществен показател са комуникациите - като се започне от близостта до работата или училището, наличието на детски градини, търговски комплекси, поликлиники и т. н.

Договорът и изповядването на сделката

Подписването на предварителния договор и изповядването на сделката остават едни от най-сложните моменти. Желателно е договорът за предварителната покупко-продажба да се прегледа доста щателно. Не само от бъдещия купувач, но и от юрист, вещ в материята.
С този договор страните поемат първите сериозни правни и финансови ангажименти една към друга и затова той трябва добре да се огледа. В част от случаите клиентът установява, че в срока до изповядването на сделката трябва да предвиди още финансови средства. Подобни неприятни ситуации могат да възникнат най-вече ако имотът се купува със заем, бърза се и купувачът не разполага с актуалното остойностяване на собствеността от оценителя на банката. Ако обектът е незавършен и не са предвидени неустойки за закъснението, купувачът също може да се изправи пред неприятности.
Всичко това е добре да се изчисти още на фазата на предварителния договор. Защото финалът на целия процесът по закупуването на дадения апартамент е изповядването на сделката, което трае не повече от 15-20 минути. Отива се при нотариус, който отново проверява всички документи за тежести и несъответствия, след което удостоверява сделката за приключена и урежда прехвърлянето на имота. И така, докато се усетите, имотът вече е ваша собственост и ваша отговорност.

Стоичков се размина с евтин имот от общината

Опитът на националния селекционер Христо Стоичков да се сдобие с общински имот в бъдещото Сити се сблъска с рядко срещан отпор от общинските съветници. СОС отхвърли вчера предложението общината да даде на Стоичков 300 кв. м на ул. "Одрин" и бул. "Тодор Александров", тъй като оценката на имота се видя прекалено ниска на повечето общинари. Не помогна и главоломното покачване на цената в зала.
Първоначално Стоичков трябваше да получи общинския имот срещу 88 927 лв., или по около 150 евро на кв.м. В комисията по бюджет цената беше вдигната на 110 000 лв., а в комисията по стопанска политика - на 200 000 лв., или по 330 евро на кв. м.

За този терен могат да се вземат 4-5 пъти повече пари, цените в района са не по 300, а по 1300 евро на кв.м, обяви съветникът от БСП Антон Кутев. Той поиска предложението да се оттегли и да се внесе с нормална оценка, тъй като разликата сега била около 1 млн. лв. Вили Лилков от ДСБ пък предложи имотът да се обяви на търг при най-малко 1000 евро на кв.м. Липсват мотиви да се извърши замяна - няма съсобственост или други обективни причини, смята още костовистът. Това е единственият общински имот в парцела от 4 дка и придобиването му ще подобри възможностите за строителство там, ние държим ключа от бараката, обясни той.
Левият общинар Стоян Стоянов пък обяви, че съветниците унижават спортисти, които са направили много за България, и предложи имотът да бъде дарен на Стоичков. Съпартиецът му Христофор Христов защити замяната с мотива, че на терена общината може да направи само кокошарник или детска площадка.
"Цената зависи от това, което може да се построи. Общинският имот е маломерен, общата разгърната застроена площ е 300 кв.м, там не може да се построи повече от 2-етажна сграда", обясни Пламен Илиев. Въпреки това от името на вносителите той в зала предложи цената да се вдигне на 200 000 евро.
5 гласа не стигнаха, за да бъде прието предложението. "За" гласуваха 26 съветници - от "Демократи за София", ССД, "Гергьовден" и една част от групата на БСП. За да бъде прието предложението, трябват 31 гласа. Друга част от левите заедно с ДСБ и СДС бяха против.

Строящи се офис площи към средата на 2006 г.

ГРАФИКА Строящи се офис площи в някои европейски градове към средата на 2006 г.

град	площ (кв. м)
Брюксел	600 000
Мадрид	400 000
Лондон (сити)	390 000
София	290 000
Варшава	270 000
Будапеща	250 000
Прага	220 000
Загреб	215 000
Белград	200 000
Атина	150 000
Букурещ	90 000

По данни на "Colliers International"